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Fitodepurazione, l'impianto è attivo!
Possiamo finalmente osservare dal vivo l’impianto di fitodepurazione per cui abbiamo eseguito il progetto preliminare e la direzione lavori.
Possiamo finalmente osservare dal vivo l’impianto di fitodepurazione per cui abbiamo eseguito il progetto preliminare e la direzione lavori.
Che pratica è? A cosa serve? Cos’è il responsabile della sicurezza? Qual’è il ruolo del direttore dei lavori?
Sono le classiche domande di chi sta per iniziare un’opera edile più o meno complessa.
Ecco qui una fruibile guida per tutti i naviganti perplessi della rete, perché per affacciarsi ad una nuova opera, soprattutto se si è neofiti, è utile avere una conoscenza di base dei documenti da produrre, nonché degli enti e dei ruoli da coinvolgere.
Noi vi offriamo un'assistenza completa e versatile per tutte le necessità che si presentano nell’ambito immobiliare, plasmata sulle esigenze di ognuno: dalla consulenza iniziale di carattere strategico, all’ottenimento delle autorizzazioni amministrative, dalla progettazione architettonica, energetica e strutturale alla conduzione delle attività di cantiere, come la direzione lavori e il coordinamento della sicurezza.
Redigiamo i computi metrici, a cui diamo seguito con la preparazione dei contratti d'appalto e, in fase esecutiva, con la contabilità di cantiere.
Questa pagina è suddivisa in tre diverse tipologie di servizi che potete chiedere al nostro studio:
Servizi catastali, perizie e consulenze
Ma potete anche navigare fino alla pagina contatti per parlare direttamente con noi, mandarci una mail o venirci a trovare in studio.
Partiamo da una premessa: le pratiche amministrative in campo edile e immobiliare riguardano i rapporti con i comuni, le regioni e altri enti preposti e servono per regolarizzare l’attività edilizia e ottenere le autorizzazioni necessarie.
Il permesso di costruire (PDC) è l’iter autorizzativo necessario qualora si proponga un progetto di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio.
Alcune tipologia di intervento possono essere:
Il PDC è rilasciato dal comune quando il progetto risulta conforme agli strumenti di pianificazione territoriale, ai regolamenti edilizi comunali nonché alle norme regionali e nazionali, anche specialistiche.
Il rilascio può essere condizionato al recepimento delle autorizzazioni o dei pareri di altri enti preposti competenti nelle materie toccate dal progetto, come i vigili del fuoco (VVF), l’agenzia regionale per la protezione ambientale (ARPA), la provincia, la regione, la soprintendenza.
In base alla complessità del procedimento, l’iter autorizzativo potrà avere tempistiche variabili e, ad esclusione di casi particolari, è rilasciato solo a seguito del versamento degli oneri concessori, come i contributi di costruzioni e gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
La segnalazione di inizio attività, detta anche SCIA, è l’iter amministrativo comunale da usare in caso di interventi di:
Mentre stiamo scrivendo è in fase di revisione la legislazione in materia di edilizia e in parlamento si sta lavorando alla nuova proposta di legge “Disciplina delle costruzioni” che rivedrà le quattro categorie appena citate.
La SCIA, subentrata alla DIA (dichiarazione di inizio attività), è una procedura più snella rispetto al PDC (permesso di costruire) e non prevede il rilascio di un’autorizzazione da parte del comune: è il tecnico incaricato che dichiara il rispetto di tutti i vincoli di legge, per mezzo di una asseverazione.
Come il PDC anche la SCIA può avere diversi gradi di complessità, tra i quali l’essere condizionata al recepimento dei pareri di enti esterni al comune. Nella forma più agile la consegna della SCIA può coincidere con l’inizio dei lavori.
Il decreto semplificazioni n.77 del 31 Maggio 2021 ha introdotto un nuovo titolo abitativo, studiato per semplificare le pratiche burocratiche relative ai lavori legati al superbonus e per cui è necessaria la CILA; si tratta della CILA Superbonus o CILAS.
All’interno della Cila sono da inserire:
A differenza della sua cugina CILA, la CILAS non può essere utilizzata per gli interventi di demolizione e ricostruzione.
La CILAS, da presentarsi prima dell’apertura del cantiere, deve essere redatta in modo corretto e puntuale per poter accedere al superbonus 110%. Può essere presentata da sola oppure a completamento di un’altra pratica amministrativa, qualora l’intervento preveda altre opere oltre a quelle previste nel bonus fiscale.
La CILAS è un modulo in vigore ed efficace su tutto il territorio nazionale, tuttavia, probabilmente a causa dell’urgenza del legislatore, è stata redatta in un formato obsoleto e a tratti goffo rispetto alla modulistica disponibile nella Regione Emilia Romagna.
Quando si può agire senza l’intervento di noi tecnici? Per i seguenti interventi è possibile agire senza alcun titolo abilitativo
“Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore” (DPR 380/2010):
Si usa nei casi di manutenzione straordinaria lieve, nello specifico è rivolta a tutte le opere che esulano dall’edilizia libera, dalla SCIA e dal PDC. è una pratica introdotta dal DPR 380/2010 e funziona
“Previa comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione competente, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore.”
È una procedura molto snella, in quanto permette di iniziare i lavori il giorno stesso della sua consegna in comune.
La pratica della sanatoria riguarda la regolarizzazione delle opere eseguite in maniera difforme dalle autorizzazioni oppure eseguite in modo abusivo, prive del titolo edilizio.
Purtroppo non tutte le opere difformi o abusive sono sanabili; in certi casi la demolizione può risultare l’unica possibilità per conseguire la regolarizzazione.
Gli aspetti strutturali possono giocare un ruolo di rilievo qualora le opere abusive interessino gli elementi portanti di un immobile. In questo caso, la datazione dell’abuso definisce se sia possibile sanare allo stato in cui si trova oppure se occorra il suo adeguamento alle normative antisismiche.
La sanatoria può essere di diversi tipi e quindi utilizzare diverse procedure o pratiche amministrative, in base alla complessità della situazione da regolarizzare.
Anche detta certificazione energetica, l’APE è il documento, rilasciabile solo da un certificatore energetico abilitato, che classifica l’immobile dal punto di vista energetico, considerando l’energia non rinnovabile necessaria al suo funzionamento.
Il calcolo viene effettuato nel rispetto delle normative vigenti in materia.
L’ APE è sempre necessaria in caso di:
Viene consegnata al proprietario e va trasmessa all’organo regionale di riferimento; ed ha una validità di 10 anni.
La migliore categoria raggiungibile è la A4.
Gli immobili classificati A4 possono ricevere l’ulteriore menzione nZEB (nearly Zero Energy Building), introdotta dalla direttiva Europea 31/2010/UE e recepita in Italia con la Legge 90 del 3 agosto 2013. Con nZEB si riconosce all’edificio un consumo energetico da fonti non rinnovabili quasi nullo, esso, cioè, utilizza per il suo funzionamento quasi esclusivamente fonti considerate rinnovabili.
Gli edifici che progettiamo allo Studio LANCRI rientrano tutti, per loro natura, nella categoria nZEB e soddisfano i requisiti obbligatori dal 01/01/2021 che impongono a tutti gli edifici di nuova costruzione e a quelli sottoposti a ristrutturazioni rilevanti, sia pubblici che privati, di rientrare nella categoria NZEB come da direttiva europea 31/2010/UE.
Le fonti di energia rinnovabile sono delle fonti energetiche ricavate da risorse che si rigenerano a...
La Relazione tecnica sui consumi energetici è l’analisi energetica da presentare all’interno delle pratiche edilizie nei casi di:
Questa relazione è richiesta dalla normativa italiana vigente, può prevedere anche dei disegni tecnici e ad essa deve seguire la presentazione dell’ AQE presso il comune.
L’AQE, detta anche ex legge 10, è una asseverazione necessaria nei casi di opere che richiedono la presentazione in comune della relazione tecnica sui consumi energetici, come ad esempio nei casi di ristrutturazioni importanti o di nuove costruzioni.
Viene consegnata in comune alla fine dei lavori.
E’ firmata dal direttore dei lavori ed è seguita dal rilascio dell’APE, redatta da un altro tecnico esterno abilitato che svolge, in questa sede, una funziona analoga al collaudo.
L’AQE non prevede l’assegnazione di una classe energetica: è una dichiarazione che le opere eseguite sono conformi e aderenti al progetto energetico consegnato in comune prima dell’inizio dei lavori.
L’ AUA è un titolo abilitativo ambientale che sostituisce, raccogliendole insieme, molte materie che prima erano soggette a singole comunicazione e autorizzazioni legate alla tutela dell’ambiente. Si ottiene, in questo modo, un quadro d’ insieme sull’impatto ambientale dell’attività. L’ AUA è obbligatoria per:
Ogni istanza di AUA comprende diverse discipline:
L’autorizzazione viene inviata al SUAP, ma le autorità coinvolte, oltre ad ARPA, possono essere molte altre, tra le quali: Ente gestione parchi, aree naturali protette, consorzi di bonifica, gestori dei corpi idrici etc…
L’ AUA ha una validità di quindici anni, qualora non ci siano variazioni agli impatti generati, al termine dei quali va ripresentata la domanda.
Questo è il punto in cui, finalmente, superata la burocrazia, si arriva alla parte più affascinante del nostro mestiere.
È nostra convinzione che i progetti esecutivi in cantiere siano strumenti di lavoro da considerare al pari del trapano, del martello o dell’avvitatore.
Il progetto, infatti, non è il fine, ma il mezzo per raggiungere un obiettivo più grande e complesso: la realizzazione concreta delle opere.
Il progetto esecutivo, così come il progetto preliminare, è specialistico, cioè diviso per ambiti. Questi sono alcuni tipi di progetto che si potrebbero avere:
Il progetto esecutivo è lo sviluppo del progetto preliminare e viene vagliato, attraverso il computo metrico e il capitolato, sia dal punto di vista tecnico e funzionale che dal punto di vista economico.
Arrivati fin qui, è per noi molto importante fare una premessa: in questa materia abbiamo un approccio prettamente “nordico”, appreso negli anni di lavoro in Germania, che riteniamo efficace perché capace di garantire un buon risultato tecnico evitando molte sorprese in corso d’opera.
Il computo metrico e il capitolato sono, quindi parte integrante del progetto esecutivo, li redigiamo insieme passo dopo passo, perché sono uno il negativo dell’altro, le due mezze mele che si completano.
Il capitolato è un documento in cui si elencano, ordinate per cronologia e/o per ambito, tutte le lavorazioni che porteranno l’opera dallo stato in cui si trova (detto in gergo “stato di fatto”) alla realizzazione definitiva descritta nel progetto.
Il computo metrico è, invece, il documento che racchiude i conteggi delle quantità che investono il progetto, organizzate per ambienti e/o per lavorazioni.
Dall’unione del capitolato e del computo metrico si ottiene la stima dei costi delle varie opere e il documento da inviare alle varie ditte su cui esse possono formulare un preventivo, compilando in maniera semplice e agile il campo dei prezzi.
Raccolti i preventivi e valutate le aziende sotto gli aspetti che riteniamo importanti, procediamo assieme al committente con l’assegnazione dell’incarico all’appaltatore.
Il contratto d’appalto, anche detto semplicemente appalto, è il documento di riferimento su cui si regolano i rapporti tra l’impresa e la committenza per tutta la durata del cantiere. Vista l’importanza che riveste, occorre stenderlo in maniera oculata ed esaustiva, includendo anche le tranche dei pagamenti, collegandole in maniera intelligente all’avanzamento dei lavori.
Consigliamo sempre ai nostri clienti di valutare diversi aspetti nella scelta della ditta appaltatrice. Il minor costo, per esempio, è solo uno dei criteri da considerare; anche la credibilità di una azienda gioca un ruolo di primo piano, credibilità rafforzata dalla sua storia, dai suoi dipendenti e dai riconoscimenti ricevuti nel territorio, nonché dalla sua solidità finanziaria.
Sulla base del contratto d’appalto, in qualità di ufficio direzione lavori, verificheremo in fase di cantiere la contabilità secondo i progressivi stati di avanzamento lavoro, detti anche SAL.
Un efficiente direttore dei lavori (o DL) è munito di una serie di strumenti più o meno “innovativi”: il progetto esecutivo, la macchina fotografica, il metro da muratore, il laser, la livella, la tipica “matitona” di cantiere schiacciata ai bordi, il drone e il cellulare, nonché gli immancabili fogli di carta per redigere i verbali dei sopralluoghi.
Nel nostro studio, il direttore dei lavori non è identificato da una persona sola, ma da tutte quelle persone di fiducia dello stesso DL che lo affiancano nell’esercizio delle sue funzioni e che, insieme al DL, costituiscono un vero e proprio “ufficio direzione lavori”. Il DL si occupa di comunicare e pianificare le lavorazioni con il capocantiere (il responsabile dei lavori della ditta appaltatrice che deve sempre trovarsi in cantiere), verificare la corretta realizzazione delle opere secondo la regola d’arte indicata anche dalla normativa e la corrispondenza tra le opere eseguite e le opere presenti nel contratto d’appalto.
Egli collabora anche con il coordinatore della sicurezza per il rispetto dei requisiti necessari al mantenimento della sicurezza in cantiere.
Le caratteristiche distintive di un bravo direttore dei lavori rimangono sempre la presenza attiva in cantiere e l’agilità di comunicazione con tutti gli attori che gravitano intorno a quel cantiere.
È il testo unico sulla salute e sicurezza sul lavoro (D.lgs. 81/2008 e successive integrazioni) che disciplina l’incolumità sui luoghi di lavoro. Al titoli IV, la norma vuole educare e aumentare l’attenzione sui temi della sicurezza nei cantieri edili, per mezzo dell’introduzione di figure specializzate e responsabili in materia. Come ci ricordano tristemente i fatti, la sicurezza è ancora molto trascurata e in italia si superano ancora i mille morti all’anno sul lavoro, le cosiddette “morti bianche”.
per questo motivo sono state individuate due figure specifiche:
In fase di progettazione il CSP redige il Piano di sicurezza e coordinamento (PSC), predispone un fascicolo adattato alle caratteristiche dell’opera da realizzarsi e verifica il possesso dei requisiti tecnico-professionali delle ditte appaltatrici.
In fase di cantiere, invece, il CSE verifica l’applicazione da parte delle imprese appaltatrici delle disposizione contenute nel PSC, recepisce e verifica l’idoneità e la coerenza dei piani operativi di sicurezza (POS) organizza la cooperazione e il coordinamento delle attività, verifica l’attuazione delle misure di sicurezza previste dagli accordi tra le parti e segnala al responsabile dei lavori le eventuali inosservanze.
Chiedere consiglio è il primo passo verso un progetto ben riuscito. Se hai bisogno di una nostra consulenza o di una valutazione preventiva, puoi scriverci direttamente da qui.
Si tratta di una ricerca tra i documenti depositati presso gli archivi comunali o altri enti preposti, al fine di rintracciare le autorizzazioni che legittimano lo stato degli immobili analizzati.
Eseguire l’accesso agli atti è il punto di inizio di ogni conformità urbanistica e di ogni nuovo progetto.
L’accesso agli atti di un immobile può essere eseguito direttamente dal proprietario, da un tecnico da lui delegato o da altri portatori di interesse quali i confinanti o i possibili acquirenti, previa trasmissione di raccomandata alla proprietà.
Successivamente si procede a:
Queste operazioni sono disciplina specifica dei tecnici.
Detta anche CEA, con questa certificazione si attesta la regolarità dell’immobile dal punto di vista delle autorizzazioni amministrative e urbanistiche; si dichiara, cioè, che le opere sono autorizzate, aderenti e coerenti con i documenti presenti in comune, quindi prive di abusi.
Alla certificazione di conformità edilizia e urbanistica si aggiunge anche quella di conformità catastale, con la quale si dichiara che le planimetrie catastali e la rendita catastale assegnate sono coerenti alla realtà e al titolo edilizio di riferimento.
Sebbene l’attestato di conformità catastale fosse già previsto nella normativa italiana, è solo di recente che ne è aumentato l’uso, diventando una consuetudine in alcune regioni quali l’Emilia Romagna, dove è considerato essenziale dai notai per la conclusione delle compravendite immobiliari.
Se l’immobile mancasse di una delle conformità necessarie, occorrerà procedere alla presentazione di una sanatoria, qualora possibile.
Eseguiamo per voi l’accesso al catasto per la consultazione di:
Inoltre eseguiamo le procedure di accatastamento, cioè le pratiche necessarie per la classificazione degli immobili e dei terreni e il conseguente aggiornamento presso l’agenzia delle entrate. Sulla base della rendita catastale vengono calcolati diversi aspetti fiscali e tributari.
Concerne i temi del frazionamento e aggiornamento mappale la pratica Pregeo: relativa all’inserimento in mappa delle geometrie degli edifici e dei confini dei terreni tramite le coordinate satellitari quali le WGS84 (usate dal GPS) o le Gauss Boaga.
La Docfa, invece, è quella con cui si determina la rendita immobiliare e tramite la quale si consegnano le planimetrie catastali dei singoli subalterni o immobili, così come l’elenco subalterni.
Lo studio di fattibilità è uno studio approfondito relativo alla fattibilità economica, finanziaria, amministrativa, urbanistica, architettonica, tipologica, tecnica e, in seguito ai recenti sviluppi, anche fiscale di un progetto.
Si tratta di un passaggio fondamentale e strategico, che permette di procedere in modo consapevole e ponderato nella fase precedente a quella attuativa.
Nello studio di fattibilità vi sono due aspetti imprescindibili:
L’aspetto economico e finanziario e l’aspetto amministrativo. Quest’ultimo rappresenta il punto d’incontro tra le esigenze del committente con le possibilità e i vincoli dati dai regolamenti edilizi e urbanistici, dalle amministrazioni pubbliche e dagli enti competenti.
Tali indicazioni possono riguardare le scelte architettoniche e tipologiche, da cui dipendono anche la strategia costruttiva e le tecniche da adottare.
Inoltre, negli anni, ha assunto un’importanza crescente l’analisi preventiva fiscale di ogni progetto e investimento, alla luce dei possibili sgravi fiscali che sono stati proposti nel tempo, a partire dall’Ecobonus, per arrivare al Sismabonus, fino al Superbonus introdotto con il D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio) a seguito dell’emergenza sanitaria generata dal virus SARS-COV-2.
In base alla complessità del quadro che emerge, e per un’indagine più completa, può essere necessario anche il coinvolgimento di altri professionisti di fiducia del committente: il commercialista, il consulente finanziario e, in certi casi, il notaio. Si otterrà, in questo modo, un quadro esaustivo sulla legalità e sulla sostenibilità economica e finanziaria dell’investimento.
A seconda delle situazioni e delle esigenze della committenza, può essere necessario redigere un progetto preliminare architettonico, strutturale ed energetico, che dia una previsione più puntuale dei costi dell’investimento.
Ogni intervento ha un grado di complessità diverso che può coinvolgere svariati ambiti tecnici; un progetto di ristrutturazione o di nuova costruzione, per esempio, è articolabile nei seguenti ambiti:
Ad ogni ambito corrisponde un progetto specialistico o sotto-progetto, composto da disegni, schemi, relazioni tecniche, asseverazioni e modulistiche per l’ente di riferimento. Ogni progetto (o sotto-progetto) ha un suo iter, dalla fase preliminare a quella esecutiva.
Una buona forma di progettazione è quella integrata, in cui ad ogni step e ad ogni modifica vengono coordinati e riallineati tra loro i diversi sotto-progetti, per assicurare la reciproca coerenza e fattibilità.
Sei sei in procinto di acquistare un immobile, il nostro consiglio è di chiedere un parere ad un tecnico esperto prima di procedere con la compravendita.
Dalle informazioni che uno specialista può fornire dipendono tante considerazioni che influiscono sul valore dell’immobile e sulla opportunità (o meno) del suo acquisto.
La valutazione immobiliare è una stima, cioè una previsione di un probabile valore; solo la reale compravendita potrà assegnare il valore a un dato immobile in un dato momento.
E’ chiaro, quindi, che se da un lato la stima per la sua natura previsionale non può dare garanzie assolute, dall’altro una stima ben fatta si avvicina molto al vero valore di mercato e aumenta l’affidabilità e la credibilità della perizia. È pertanto di fondamentale importanza affidarsi a tecnici seri, professionali e in cui si ripone fiducia.
Su queste stime immobiliari si costruiscono, ad esempio, le successioni e le divisioni di patrimoni, per questo la serietà e la credibilità, ma soprattutto l’imparzialità dei tecnici che le redigono giocano un ruolo di primo piano.
Le stime di valore si possono anche ottenere analizzando le compravendite analoghe e recenti in una stessa zona e per immobili simili, oppure seguendo il criterio dei costi: quest’ultima metodologia è molto utile durante le compravendite di opere ancora in fase di cantiere.
il termine “perizia tecnica” è una dicitura piuttosto generale che identifica un’analisi focalizzata su un obiettivo preciso, riguardante un campo di analisi definito e solitamente dettata da motivi contingenti.
Le perizie tecniche possono essere a fini notarili, fiscali oppure commerciali; possono riguardare le opere architettoniche, strutturali, impiantistiche o, ancora, possono essere funzionali a calcolare i danni subiti da un’opera.
Forniamo consulenza in tema di bioedilizia a chi desideri approfondire la materia e a chi, a progetto già avviato, desideri un affiancamento ai professionisti incaricati. è anche possibile convertire un cantiere avviato verso i materiali naturali o riciclati e rivedere i sistemi impiantistici per raggiungere un buon benessere abitativo.
Gli incentivi messi a disposizione in questi mesi sono di proporzioni mai viste prima; sta a noi sfruttarli con criterio, prolungando il nostro orizzonte fino alle future generazioni.
L’architettura bioclimatica è quell'arte della progettazione architettonica che parte dalle caratteristiche climatiche e ambientali del sito di edificazione e riesce a sviluppare un progetto coerente, sfruttando al massimo l'energia e le possibilità offerte dal territorio.
Settembre 2015: 193 stati siglano uno dei più importanti accordi mondiali per universalità e urgenza. È l’Agenda ONU 2030, un programma lungo 15 anni, che ha lo scopo di restituire un mondo migliore di come ci è stato affidato.